제목: 모기지 세일(Mortgage Sales) – 여러분이 알아야 하는 것 들
Julia Leenoh
금리가 상승하고 국가의 경기 침체가 더 가까워지면서, 우리는 2009년 글로벌 금융 위기(GFC) 이후에 보았던 것과 유사한 모기지 세일 급증을 볼 가능성이 높습니다. 간단히 말해, 모기지 세일은 저당권 설정자(차용인)가 저당권자(은행과 같은 금융 제공자)와의 대출 계약을 불이행한 경우에 일어나고, 저당권자는 그들이 빌려준 돈을 회수하기 위해 부동산을 파는 권리를 행사하는 것입니다.
모기지 세일은 할인을 찾는 예비 주택 구매자들에게 매력적인 제안이 될 수 있습니다. 그러나, 그러한 낮은 가격에는 많은 위험이 따릅니다. 본 기사에서는 모기지 세일의 발생을 허용하는 법적 장치와 여러분이 모기지 세일을 통한 부동산 구매를 고려하고 있다면 알아야 할 위험요소들을 다룰 것입니다.
모기지 세일은 어떻게 작동하는가?
모기지 세일은 항상 모기지 조건의 채무불이행 (혹은 위반)으로 시작됩니다. 이러한 채무 불이행은 저당권자가 상환 날짜나 이자 지불을 충족할 수 없는 경우 주로 발생합니다. 채무불이행에 따라, 저당권자는 부동산법 2007 (“법”) 제 120조에 따라 아래 사항들을 명시해야 하는 “PLA(부동산법) 통지”를 제공할 수 있습니다.
(a) 채무불이행의 성격과 범위;
(b) 채무불이행을 시정하기 위해 필요한 조치;
(c) 저당권자가 채무불이행을 시정하기 위한 최소 20 근무일; 그리고
(d) 채무불이행이 시정되지 않을 경우의 결과.
PLA통지가 만료되고 채무불이행이 여전히 해결되지 않는 경우, 저당권자는 아래의 권한을 포함하여 법의 제 119조에 명시된 권한 중 하나를 행사할 수 있습니다:
(a) 부동산을 소유;
(b) 부동산 또는 수요를 관리하고, 부동산으로부터의 수입(통상 임대료)을 회수; 그리고
(c) 부동산을 매각.
저당권자가 부동산을 매각하기로 선택한 경우, 법 제 176조는 매각 시점에 합리적으로 얻을 수 있는 최상의 가격을 얻어야 한다고 규정합니다. 실질적으로, 이것은 저당권자가 등록된 감정평가사로부터 평가보고서를 얻고, 부동산을 판매할 부동산 중개인을 선정하여 적절한 수단(예: 공개 경매 혹은 입찰)을 통해 부동산을 매각하며, 모든 제안을 적절하게 고려해야 한다는 것을 의미합니다.
위험은 무엇인가?
모기지 세일은 여러분이 익숙할 수 있는 표준 주거용 판매 절차를 따르지 않습니다. 구매자가 익숙한 많은 보호 기능들을 포함하지 않을수있습니다: 예를 들어, 건물 보고서(building report)를 제공하기 위한 전제 조건이나 부동산에 대한 철저한 검사를 수행할 수 있는 능력과 같은 보호들이 주로 허용이 되지 않습니다. 중요한 것은 지역 당국의 동의를 얻은 후 주택 변경이 이루어졌다는 보증과 같은 보증 조항의 대부분이 변경 또은 제거됨에 따라 판매자는 매매계약에 따른 일반적인 판매자의 보증에 대해 책임을 지지 않는다는 것입니다.
또한 부동산은 “있는 그대로(as and where is)”를 기준으로 판매됩니다. 즉, 부동산이 판매 시점에 어떤 상태에 있든 관계없이 판매됩니다. 모기지 세일 대상 부동산을 방문하는 것이 여려울 수 있으므로, 여러분은 집의 상태에 대한 정확한 그림을 제공할 수 있는 부동산에 대한 실사의 범위로 도로변 뷰에 의존할 필요가 있을 수도 있습니다. 우리는 심지어 불만을 품은 저당권 설정자들이 소유권을 포기하기 전에 집의 모든 내부 문들을 뜯어낸 사례도 있다고 들었습니다.
“있는 그대로” 세틀먼트의 또 다른 결과는 부동산이 즉시 입주 가능한 상태라는 보장이 없다는 것입니다 – 여러분은 원치 않는 세입자를 퇴거시킬 책임이 남아있을 수 있으며, 이는 주택 임차법 1986 (Residential Tenancies Act 1986)의 최근 변경 이후 까다로운 절차가 될 수 있습니다.
마지막으로, 모기지 세일의 판매자는 일반적으로 세틀먼트 전에 언제든지 매매계약을 취소할 수 있는 권리를 보유하고 있습니다. 여러분은 결국 법정 절차나 제 3자의 이의 제기 또는 저당권자가 “지분 상환(equity redemption)”에 대한 그들의 권리 상환 때문에 판매자가 취소하는 데에만 많은 시간과 에너지를 소비하게 될 수도 있습니다.
지분 상환은 저당권 설정자가 판매 시점까지 지불해야 하는 모든 금액을 상환함으로써 저당된 토지를 상환 받을 수 있는 권리입니다. 기존의 주거용 매매와 달리, 계약이 무조건적(unconditional)으로 되는 이전 시점은 없습니다. 저당권자의 취소권과 저당권 설정자의 지분 상환권은 부동산이 실제로 양도되는 시점까지 존재합니다.
여러분은 어떻게 해야 하는가?
만약 여러분이 PLA통지를 받은 지 얼마 되지 않았다면, 우리는 여러분이 문제를 피해 숨지 말고 긴급한 법률 자문을 받는 것을 권해드립니다. 저당권자가 만회할 수 있는 금액은 그들이 법률 자문과 프로세스를 진행하는 데 필요한 영장 송달인에게 더 많은 돈을 쓸수록 증가할 것입니다.
반면에 여러분이 모기지 세일을 통한 부동산 구매를 고려한 다면, 우리는 여러분이 다음과 같은 단계를 수행하는 것을 권해드립니다:
1. 변호사에게 매매 계약서의 조건을 검토하도록 요청;
2. 변호사에게 부동산에 부채가 없는지를 확실시 하기위해 타이틀 확인을 요청;
3. 가능하다면, 공인된 부동산 검사관의 실사 수행;
4. 결제 당일에 보험 가입; 그리고
5. 부동산에 대한 소유권을 주장하기 위해 가능한 빨리 잠금 장치를 변경.
